Real Decreto-Ley

Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán.

Autor: Gobierno · Resultado de la tramitación: Derogado · ficha en congreso.es

Temas: Vivienda · Política exterior, Unión Europea y cooperación

De qué trata: Real Decreto-ley que prorroga por dos años los contratos de alquiler de vivienda habitual vigentes hasta 2027 y limita al 2% la actualización anual de la renta en ese periodo, con medidas específicas para grandes tenedores. *

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Texto oficial

Real decreto-ley publicado en el BOE: inicio de la exposición de motivos y estructura (títulos, capítulos y artículos). Fuente.

Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán. [BOE-A-2026-6545] EXPOSICIÓN DE MOTIVOS (inicio) Nuestro país se encuentra inmerso en una crisis de vivienda que podría agravarse sustancialmente como consecuencia de la guerra de Irán. El Banco Central Europeo prevé que la guerra tendrá un impacto importante en la inflación a corto plazo debido al encarecimiento de los precios de la energía. Sus implicaciones a medio plazo dependerán tanto de la intensidad y la duración del conflicto, como del modo en que los precios de la energía afecten a los precios de consumo y a la economía. Al igual que en el contexto del impacto de la guerra en Ucrania, es necesario activar medidas preventivas que aporten estabilidad y seguridad económica a las familias desde estadios iniciales. En concreto, en 2026, se producirá la finalización de la vigencia de miles de contratos firmados durante los últimos años. A ello se añade el aumento acumulado, en el conjunto del Estado, del precio ofertado del alquiler. Además, esta situación se agrava por la negativa de muchas comunidades autónomas a declarar Zonas de Mercado Residencial Tensionado y con ello a aplicar las medidas de control de precios y de prórroga de contratos previstas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. En ese contexto, resulta necesario tomar medidas extraordinarias y urgentes para evitar que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. En ese contexto, el presente real decreto-ley articula una prórroga extraordinaria por un máximo de dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de su entrada en vigor y cuya finalización esté prevista para antes del 31 de diciembre de 2027, preservando sus términos y condiciones esenciales, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de recuperación por necesidad. Por otra parte, ante el impacto sobre la evolución de los precios de los alquileres en un contexto de precios tensionados, se hace preciso adoptar medidas para evitar, en el marco de un mismo contrato, un excesivo impacto en las personas y hogares arrendatarios de vivienda, por lo que se considera necesario establecer una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, desde la entrada en vigor de la norma hasta el 31 de diciembre de 2027, de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no pueda superar el 2%, lo que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad, en el contexto actual. En el caso particular de que el arrendador de la vivienda sea un gran tenedor, el límite del 2% a la actualización aplicará en todo caso, exista o no acuerdo entre las partes. Esta modificación responde a razones de urgencia y necesidad en un contexto de inestabilidad derivado de la guerra de Irán, que puede alterar coyunturalmente la adecuación de los índices o referencias aplicables a la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. El presente real decreto-ley se estructura en dos artículos y dos disposiciones finales. El artículo 1 dispone la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. El artículo 2 regula una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Por último, las disposiciones finales primera y segunda recogen el título competencial en virtud del que se dicta la norma y el régimen de entrada en vigor de la misma, respectivamente. Concurren en las medidas y actuaciones que integran este real decreto-ley, por su naturaleza y finalidad, las circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad que exige el artículo 86 de la Constitución Española como presupuesto habilitante para la aprobación de este tipo de normas. El artículo 86 de la Constitución Española permite al Gobierno dictar decretos-leyes en caso de urgente y extraordinaria necesidad, siempre que no afecten al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el título I de la Constitución, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general. En este sentido, el Tribunal Constitucional ha declarado que esa situación de extraordinaria y urgente necesidad puede deducirse «de una pluralidad de elementos», entre ellos, «los que quedan reflejados en la exposición de motivos de la norma» (STC 6/1983, de 4 de febrero). Por su parte, entre la situación de extraordinaria y urgente necesidad que habilita el empleo del real decreto-ley y las medidas contenidas en él debe existir una «relación directa o de congruencia». La extraordinaria y urgente necesidad de aprobar este real decreto-ley se inscribe en el juicio político o de oportunidad que corresponde al Gobierno (SSTC 61/2018, de 7 de junio, FJ 4; 142/2014, de 11 de septiembre, FJ 3) y esta decisión se traduce en una ordenación de prioridades políticas de actuación. Los motivos de oportunidad que acaban de exponerse demuestran que, en ningún caso, el presente real decreto-ley constituye un supuesto de uso abusivo o arbitrario de este instrumento constitucional (SSTC 61/2018, de 7 de junio, FJ 4; 100/2012, de 8 de mayo, FJ 8; 237/2012, de 13 de diciembre, FJ 4; 39/2013, de 14 de febrero, FJ 5). Al contrario, todas las razones expuestas justifican amplia y razonadamente la adopción de la presente norma (SSTC 29/1982, de 31 de mayo, FJ 3; 111/1983, de 2 de diciembre, FJ 5; 182/1997, de 20 de octubre, FJ 3). Por ello, el real decreto-ley constituye un instrumento constitucionalmente lícito, siempre que el fin que justifica la legislación de urgencia, sea, tal como reiteradamente ha exigido el Tribunal Constitucional (SSTC 6/1983, de 4 de febrero, FJ 5; 11/2002, de 17 de enero, FJ 4, 137/2003, de 3 de julio, FJ 3 y 189/2005, de […] ESTRUCTURA Artículo 1. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Artículo 2. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Disposición final primera. Título competencial. Disposición final segunda. Entrada en vigor.